Самое главное об ипотеке

30 Декабря 2015

Что нужно знать каждому, кто задумался о возможностях ипотечного кредитования - или уже взял ипотечный кредит?

 

Во-первых, нужно понимать, что ипотечный кредит это уникальный инструмент цивилизованного рынка недвижимости, который позволяет приобрести собственное жильё, в желаемом месте, с желаемыми характеристиками, и пользоваться этим жильём (т.е. жить в нём) - при этом заплатив "сразу" лишь малую часть рыночной стоимости этого жилья (дома или квартиры).

 

Во-вторых, обязательно нужно трезво оценивать свои возможности по выплате кредита. Наше агентство работает на рынке недвижимости более двадцати лет, и за это время мы помогли многим сотням людей оформить ипотечные кредиты, получить сниженную ставку кредита, добиться согласия банка и т.д. Исходя из нашего опыта, мы рекомендуем никогда не брать ипотечный кредит на сумму, превышающую стократный месячный доход семьи - риск невозможности своевременной выплаты кредита быстро растёт после превышения стократного порога. А лучше всего, если кредит будет выдан в размере не более 60-кратного месячного дохода. Например, семья, доходы которой в месяц равны 50000 рублей - в лучшем случае "осилит" ипотечный кредит на 5 миллионов рублей. А чтобы не пришлось жестоко экономить долгие годы, лучше всего такой семье брать ипотечный кредит на сумму не более 3 миллионов рублей. При этом мы имеем ввиду срок выплаты кредита порядка 20 лет; если же будет меньший срок, то и сумма должна быть пропорционально меньше. Конечно же, это при условии, что семья не имеет каких-либо других кредитов или алиментов, которые нужно выплачивать.

 

В-третьих, рынок ипотеки во многом меняется, но одно правило остаётся неизменным долгие годы: чем больше первоначальный взнос (т.е. та часть стоимости квартиры, которую вы оплачиваете сразу при покупке вашего нового жилья) - тем более низкий процент можно получить на ипотечный кредит, и тем легче получить ипотечный кредит вообще (при всех равных прочих условиях). Иначе говоря, мы не рекомендуем пользоваться ипотечным кредитом с нулевым или низким (10% и менее) начальным платежом, потому что по таким кредитам придётся переплачивать намного больше.

 

В-четвёртых, важно понимать связь ставки ипотечного кредита и инфляции. Если за год инфляция получается меньше, чем ставка ипотечного кредита, - то вы отдаёте банку больше, чем заняли у него. Если же инфляция за год больше, чем ставка кредита - то получается, что вы отдаёте меньше, чем заняли, то есть фактически, получится, какую-то часть квартиры банк вам просто подарил.

 

Например: если вы сегодня берёте ипотечный кредит 4 миллиона рублей на 5 лет, с ежемесячными выплатами равными платежами, сумма которых (включая проценты) составит 6 млн. руб., то каждый месяц в течение следующих 5 лет вы должны будете перечислять банку 100000 рублей. Но что будет, если вдруг первые 2 года рублёвая инфляция составит строго 0%, потом за один день рубль обесценится в два раза (за любую другую валюту надо будет давать в два раза больше рублей и т.д.), и после этого ещё три года инфляция будет составлять снова 0%? За первые два года кредита, вы бы отдавали банку "точно такие же" рубли, какие банк вам выдал в виде ипотечного кредита, однако последующие три года, те 3,6 миллиона, которые в сумме вы бы выплатили банку для погашения кредита, уже не будут "такими же" рублями - они будут в два раза более дешёвыми рублями, за них можно будет купить, грубо говоря, в 2 раза меньше хлеба, в 2 раза более дешёвый автомобиль и т.д. И получится, что за последние три года кредита если считать на "старые" рубли, вы отдали не 3,6 миллиона, а только 1,8 миллиона рублей. А всего, "в старых рублях", вы бы выплатили банку по кредиту не 6 миллионов "старыми", а только 2,4 + 1,8 = 4,2 миллиона. Соответственно, "переплата" по кредиту была, в этом примере, ровно 50% арифметически (что соответствует ставке 10% годовых по кредиту) - то банк заработает на самом деле только 100 тысяч "старыми" на таком кредите (а вовсе не 2 миллиона), из-за инфляции.

 

Именно из-за инфляции банки и не могут выдавать ипотечный кредит без процентов или под очень небольшой (намного меньше реальной годовой инфляции) процент, в рублях: ведь им же нужно получить хотя бы небольшую прибыль. Иначе они просто лопнут.

 

Конечно же, никто не может точно знать, какая будет инфляция в будущем. Однако, можно оценить инфляцию за последние годы, сравнить её со ставками ипотечных кредитов. Например, за 2014 год инфляция рубля составила 11%, а за 2015, судя по всему, будет не меньше 12%. Таковы официальные данные Федеральной службы государственной статистики, основанные на индексе потребительских цен. Поэтому те, кто до 2014 года получил ипотечный кредит в рублях под 11% годовых, - за 2014 год не переплатили банку ровно ничего, а в 2015 и вовсе немного "нажились" за счёт банка, выдавшего им кредит. В "сытые двухтысячные" бывали и более низкие ставки, чем 11%, на некоторые ипотечные кредиты. Те люди, которые выплачивают такие кредиты сейчас - получили жильё не только "авансом", но ещё и дешевле его реальной стоимости, если инфляция на уровне 2015 года сохранится на долгое время.

 

С другой стороны, конечно же, есть много банков с намного более высокой ставкой ипотечных кредитов, которые они готовы выдать. 16%, 18%, встречаются даже предложения со ставкой более 20% годовых (в рублях). Часто, более высокая ставка по ипотечному кредиту связана с особо простыми условиями - например, ипотека "по двум документам", предлагаемая некоторыми банками, имеет более высокую ставку чем другие виды ипотечного кредита, потому что отсутствие полного пакета документов по заёмщику - это всегда дополнительный риск для банка. Но и здесь крайне полезно помнить о связи инфляции и ставки. Одно дело, когда думаешь: "ничего себе, 18% годовых, это сколько ж рублей я им переплачу!" - и совсем другое, когда осознаёшь, что реальная переплата составит 18% годовых минус среднюю инфляцию за годы возврата кредитных денег. За последние 10 лет, реальная средняя инфляция рубля была примерно 10% ежегодно, если не выше (официальные цифры инфляции, конечно же, всегда чуть ниже реального положения дел). Вот и выходит, что вместо 18% годовых переплаты "на бумаге", банк на самом деле получит от силы 8% годовых переплаты - по крайней мере, если страна будет жить в будущем примерно так же, как мы жили последние 15 лет. Что, на наш взгляд, более чем вероятно.

 

Всё вышесказанное относится, в основном, к рублю. Мы не рекомендуем брать ипотечный кредит в иностранной валюте, по следующим причинам:

- доллар уже несколько десятилетий фактически является мировой резервной валютой. Быстрая инфляция доллара или его обрушение - бьют по карману всего мира. И мы думаем, что "весь мир" - это огромная сила, которая не позволит бить по своему карману;

- евро, валюта Европейского союза, является очень стабильной, потому что экономики стран, которые обеспечивают эту валюту платёжеспособностью - это развитые, сильные экономики. Мы полагаем, что так будет продолжаться и дальше.

 

Сравнительно низкая инфляция доллара и евро - это то, что делает ипотечные кредиты в таких валютах невыгодными, если ставка кредита более 8-9% годовых. Даже если доход семья получает в одной из этих валют. А брать кредит в валюте, когда источники дохода в рублях - тем более не следует, потому что тогда появится риск пополнить ряды тех, кто из-за изменений курсов валют потерял всякую возможность выплатить такой кредит.

 

В последнее время, произошло важное событие, которое сделало ипотечные кредиты более привлекательными, чем они были раньше. В конце 2014 года и в начале 2015 года, количество выдаваемых в стране ипотечных кредитов стремительно уменьшалось. Государство было вынуждено принять реальные меры для того, чтобы не допустить обвала рынка ипотеки. Ведь весьма недавний опыт масштабного ипотечного кризиса в США (2008-2009 годы) показал, что большие проблемы в сфере ипотеки ведут страну к большим проблемам во всех сферах. Вот почему государство "раскошелилось" десятками миллиардов рублей, которые были направлены на то, чтобы субсидировать ставку по ипотечным кредитам для широких слоёв населения. Был составлен внушительный список категорий граждан, которые могут брать ипотечный кредит по сниженным (по сравнению с рынком) процентным ставкам - так называемую "социальную" ипотеку. Мы полагаем, что любой кризис имеет свойство заканчиваться - а пониженный (за счёт субсидии государства) размер ставки ипотечного кредита останется пониженным на весь срок выплат по кредиту. Потому что сейчас, любой ипотечный договор с любом приличным банком включает в себя жёсткое фиксирование ставки кредита. Проще говоря - для тех людей, кто подходит под условия социальной ипотеки, сейчас есть возможность "поймать момент" и обеспечить себя и детей таким жильём, на которое в иные годы можно было бы не надеяться!

 

При этом, очень многие жители нашего города Реутов соответствуют как минимум одному из критериев списка, и таким образом, могут взять социальный ипотечный кредит. Полностью и официально, этот список можно увидеть на сайте агентства по ипотечному жилищному кредитованию: часть подробного списка здесь. Вот краткая версия этого списка (только суть):

 - небогатые семьи, жильё которых имеет общую площадь меньше 18 м2 на каждого проживающего;

 - небогатые одиноко проживающие люди, если общая площадь их жилья меньше 32 м2;

 - граждане, проживающие в непригодных, аварийных, подлежащих сносу или реконструкции помещениях;

 - семьи с 2 и более детьми, которые получили материнский капитал и оплачивают покупку жилья с его помощью;

 - любые семьи с 3 и более несовершеннолетними детьми;

 - ветераны боевых действий;

 - граждане, имеющие ребёнка, при условии что возраст родителей (родителя) - не более 35 лет;

 - участники системы жилищного обеспечения военнослужащих;

 - признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

 - работники нескольких видов государственных и муниципальных учреждений;

 - работники градообразующих предприятий и научно-производственных комплексов;

 - работники ОПК со стажем от 1 года;

 - инвалиды и семьи с детьми-инвалидами.

 

В заключение, вот несколько советов, которые помогут использовать ипотеку без лишних проблем, если вы сами занимаетесь всеми связанными с получением ипотечного кредита хлопотами.

 

Не ограничивайтесь подачей заявки на ипотеку только в один банк - выберите несколько наиболее подходящих банков, и подайте заявки на ипотечный кредит. Это полезно по двум причинам: во-первых, бывает, что банки отказывают по неясным причинам даже отличным заёмщикам, или затягивают срок принятия одобрения по кредиту - а за это время, найденное для покупки конкретное жильё вполне может быть продано другому покупателю; а во-вторых, в настоящее время банки имеют доступ к общей базе данных, в которой хранится информация по кредитам граждан, и если какой-либо конкретный банк узнает, что вы подали заявку и в другие банки - то вполне возможно такой банк будет действовать с большей для вас пользой, желая "удержать клиента". Ведь банки конкурируют между собой.

 

Особо внимательно рекомендуем изучать ипотечные программы банка, на карту которого начисляется ваша заработная плата (если вы получаете зарплату на карту, конечно же). Дело в том, что некоторые банки предлагают существенно сниженную ставку ипотечного кредита, если в этом же банке выдана зарплатная карта клиента.

 

Мы не рекомендуем брать ипотечный кредит в каких-либо ипотечных потребительских кооперативах, - среди таких организаций немало таких, которые имеют в своём уставе чрезвычайно невыгодные для "рядовых" членов условия и обязательства. Особенно те, которые прописаны на случай резких колебаний валют в стране, резких и больших изменений в составе членов кооператива и прочих необычных обстоятельствах. Если подобный кооператив отказывается предоставить вам устав для ознакомления - ни в коем случае не заключайте с ними договор на ипотеку, и не тратьте на них своё время. Ведь честным людям, образовавшим кооператив, нет нужды скрывать собственный устав.

 

И, конечно, самое главное - внимательно читайте все договора и сопутствующие документы, весь любой "мелкий текст", вникайте в суть обязательств, проверяйте все названия, обязательства, даты и номера, и при возникновении любых неустранимых сомнений - отказывайтесь от варианта, который такие сомнения вызвал. А если у вас не хватает времени на это, или слишком сложно разбираться во всех подробностях, - то лучше или вовсе отказаться от ипотеки, или заключить договор с агентством недвижимости. В последнем случае, самое главное - избегать фирм-однодневок. В целом, тенденция здесь простая: чем больше лет агентство недвижимости работает на рынке, тем опытнее его сотрудники, и надёжнее его услуги.

← Все статьи